Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin veya kamu kurumlarının özel mülkiyete ait taşınmaza kanunda belirtilen usul ve esaslara uygun olarak bedeli ödenerek kalıcı olarak el konulmasıdır. Kamulaştırma, kamu yararına uygun ise yapılabilmektedir. Kamu yararı olmadan yapılan kamulaştırma işlemleri özel mülkiyet hakkının ihlaline girmektedir.

Kamulaştırma Bedeli Belirleme

Ödenek Hazırlanır: Kamulaştırma işlemi yapılmadan önce ödenek hazırlanmaktadır. Bununla, kamulaştırma yapıldıktan sonra ödenek bulunmaması halinde yaşanacak mağduriyetlerin önüne geçilmeye çalışılmıştır.

Kamu Yararı Kararı Alınır: Kamulaştırma yapılabilmesi için kamu yararı kararının alınması gerekmektedir. Kamu yararı toplumun genelinin menfaatine uygun olan durumları içermektedir. Kamu yararı için istisnai durumlar bulunmaktadır. Bakanlıklarca onaylı özel plan, projeler ve imar planları için kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur.

Kamulaştırma Yapılacak Taşınmazın Belirlenmesi ve Kamulaştırma Kararı Alınması: Bu aşamada soyut olan kamu yararı kararını somutlaştırmak üzere kamulaştırılacak alanın sınırları, cinsi ve yüzölçümü belirlenir ve ölçek planı hazırlanır.

Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi: Taşınmaz malın bedelinin tespiti için kıymet takdir komisyonu oluşturulur. Kıymet takdir komisyonu içerisinden satın alma işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak için uzlaşma komisyonu oluşturulur. Kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceği kanunla belirlenir. Kamulaştırma bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulacak durumlar şunlardır;

• Taşınmazın cinsi ve nevi’ni (çeşit, tür)

Taşınmazın cinsi kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde önemli bir adımdır bu sebeple bilirkişi kurulu bu durum dikkate alınarak oluşturulur.  Öncelikle taşınmazın arsa mı arazi mi olduğuna karar verilir. Eğer taşınmaz arsa ise taşınmazın emsallerine göre değerine bakılır. Taşınmaz arazi yani tarla ise değeri gelir şekline göre belirlenir. Tarladan elde edilen gelirin yıllık kapitülasyon faiziyle hesaplaması yapılır. Arazi şehir merkezine yakınsa ve o şehrin imkanlarından faydalanıyorsa bu tarz arazilerin gerçek değerine “objektif değer hesaplaması” ile ulaşılır.

• Taşınmazın yüzölçümü
• Taşınmaz vergi beyanı
• Kamulaştırma tarihindeki kıymet takdiri
• Emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda resmi birim fiyatı, yapım maliyeti ve yıpranma payı
• Objektif Ölçütler

Bu durumlar göz önüne alınarak değerlendirme raporu hazırlanır ve kamulaştırma bedeli tespit edilir. Kamulaştırma bedeli tespit edildikten sonra öncelikle idare satın alma usulünü kullanacaktır. İdare taşınmazı pazarlıkla satın alma veya trampa yoluyla (takas) devralmak istediğini dilekçe ile malike bildirir. Malik tarafından dilekçenin tebliğ edildiği tarihten 15 gün içerisinde geri dönüş yapılması halinde komisyon tarafından bir pazarlık tarihi belirlenir. Anlaşma sağlanması halinde malik ve komisyon arasında bir tutanak imzalanır. Tutanağın tanzim tarihinden en geç 45 gün içerisinde belirlenen kamulaştırma bedeli malike ödenir. Ücret ödenmesinden itibaren kamulaştırmaya ve bedele itiraz edilemez. Eğer malik komisyon tarafından verilen ücreti yeterli bulmadıysa tutanağı imzalamamalıdır. Malikin tutanağı imzalaması halinde tapudaki devir işlemleri de tutanak ile komisyon tarafından yürütülür.

Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Komisyon ve malik arasında bir antlaşma sağlanamazsa idare tarafından malike “Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası” açılır. Davada görevli mahkeme “Asliye Hukuk Mahkemesi” dir. Davayı sadece idare açabilir, tüm harç ve dava masrafları idare tarafından karşılanır. Kamulaştırma davaları ortalama 2 yıl sürmektedir. Ancak mahkemenin iş yükü, kamulaştırılacak arazi üzerindeki malik sayısı vb. durumlarda dava süresi değişiklik gösterebilmektedir.

Kamulaştırmanın İptali

Malik kamulaştırma sürecini durdurmak istiyorsa idarenin aldığı kamulaştırma tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde, İdare Mahkemesine “Kamulaştırmanın İptali” davası açabilir. Dava açmak kamulaştırmanın durdurulması için yeterli değildir. Kamulaştırmanın durdurulması için mahkemeden yürütmenin durdurulması istenmeli ve mahkemenin de talebi haklı görüp kabul etmesi gerekir.