Gayrimenkul hukukundaki zamanaşımı süreleri nelerdir sorusu gayrimenkul hukuku ile ilgilenenlerin merak ettiği bir konudur. Bunun cevaplanabilmesi için öncelikle gayrimenkul hukukunun kapsamı bilinmelidir. Gayrimenkul hukuku, medeni hukukun içinde eşya hukuku bölümünde yer alan hukuk dalı olmakla birlikte toplumda yer alan bireylerin çoğunu ilgilendirmektedir. Buna ek olarak ev, arsa apartman dairesi vb. taşınmazlara karşı düzenleme yapılan hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukuku, genel anlamda T.C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince kabul edilmekte olan mülkiyet hakkını gözetmektedir. Bu hukuk alanını ilgilendiren davalarda taraflar gerçek kişiler ve ya kurumlar olabilir.

Emlak ile ilgili birçok işlemler bütünü, gayrimenkul hukukunun önemli bir alanı olarak karşımıza çıkmaktadır. Hukukun bu alanı gayrimenkul hukukundaki zamanaşımı süreleri nelerdir sorusunun yanı sıra taşınmazlarla ilgili belirli işlemlerde tarafların haklarının korunması ile de ilgilidir. Gayrimenkul hukuku davaları ve bu hukuk alanının kapsamında bulunan konulardan bazıları şunlardır:

1. Tapu iptal davası: Tapuda kayıtlı taşınmazlara ait bilgilerin gerekçe gösterilmeksizin değiştirilmesi, silinmesi gibi durumlarda açılan davadır.
2. Tescil davası: Tapuda ilgili bilgilerin kaydının yer almaması, malikin tapu belgelerinde anlaşılmaması ya da malikin gaiplik veya 20 yıl önce ölmüş olması durumunda mülkiyet hakkı için başvurduğu davalardır.
3. Kamulaştırma davaları: Kamunun yararı göz önünde bulundurularak, taşınmaz gayrimenkullerin ederindeki fiyatları ödeme yolu ile kamulaştırma işlemlerine yapılmış olan itiraz ya da anlaşmazlıkların çözümü amaçlı açılan davalardır.
4. İzale-i Şuyu Davaları: İki ve ya daha fazla ortağı bulunan taşınmazın olmasıyla sınırlı olmamakla taşınmaz ya da taşınmaz olmayan bir mülkte ortaklığı sona erdirmek için açılan dava türüdür. Genellikle oldukça uzun süreçli olarak devam eden bu davalar, Satış yoluyla ortaklığın sonlanması, taksim edilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde açılabilmektedir.
5. Kiracı-ev sahibi arası uyuşmazlıkları gidermek: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılabilen davalardır. Genellikle kira bedelinden doğan anlaşmazlıkları ve uyuşmazlıkları çözen dava çeşididir.
6. İstihkak Davaları: Taşınmazların başkaları tarafından haksız yere işgal edilerek kullanılması ile ilgili davalardır.

gibi daha birçok konu emlak ve gayrimenkul hukukuna yönelik konuları ele almaktadır.

Gayrimenkul Hukukuna Yönelik Zamanaşımı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da taşınmaz mülkiyetin gayrimenkul hukukundaki zamanaşımı süreleri nelerdir konusu, kanunun 712 ve 713. maddeleriyle kazandırıcı zamanaşımı olağan ve olağanüstü olmak üzere ikiye ayrılmıştır.

Olağan Zamanaşımı ile Taşınmazların Mülkiyeti

Türk medeni kanunun 712. maddesince bir nedeni olmaksızın tapuda malik (Sahip) olarak görünen kişi, taşınmazı üzerindeki zilyetliğini (Bir mal üzerindeki fiili hakimiyeti) davasız, aralıksız 10 yıl süre ve iyi niyet ile sürdürürse mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılma şartları şunlardır:

• Taşınmazın tapuya kayıtlı olması: Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir,
• Tapuda yolsuz tescil olmalı,
• Davasız aralıksız 10 yıl zilyet olunmalıdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanılma Şartları

Taşınmaz mülkiyetin gayrimenkul hukukundaki zamanaşımı süreleri nelerdir alanında bulunan bir diğer nokta olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından uygulanacak hükümler taşınmazın kadastro durumuna göre değişmek ile birlikte iki temel bölümde incelenir. Bunlar kadastrosu yapılmış yerler ve henüz kadastrosu yapılmamış yerler olarak bilinir.

Kadastrosu yapılmış yerler:

Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkını kazanılması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ile olur. Bu madde bağlamında gereken şartlar ise şu şekildedir:

• Taşınmazın mülkiyete elverişli bir taşınmaz olması,
• Kişinin 20 yıl boyunca taşınmaza zilyet olmalıdır.
• Mahkeme tarafından 3 kez ilan yapılmış ve ilan süresi itirazsız geçirilmiş olmasıdır.

Henüz kadastrosu yapılmamış yerler:

Kadastro yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlar açısından kanunun 713. maddesi uygulanırken tapusuz taşınmazlar açısından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi uygulanır. Maddenin belirli şartları bulunmaktadır. Bu şartlar:

• Tapudaki memur huzurunda bu taşınmazı tapu dışı bir yolla elde ettiğini ortaya çıkaracak belge olması,
• Zilyet olan kişi taşınmaza davasız ve aralıksız 10 yıl zilyet olması,

şeklinde sıralanır.